Generell info.

Dersom du planlegger å kjøpe eller leie hytte bør du som en av mange saker innhente mest mulig informasjon om det som skal bli ditt nye fritidsområde.

Det er viktig å vurdere de behov du vektlegger, og hvilke tilbud som finnes i nå, og i fremtiden.

Har du barn, små eller store, bør du se på de tilbudene som finnes for disse eksempelvis fritidsaktiviteter som skibakker, bademuligheter, diskotek, turområder, golfbaner osv.

Legger du vekt på å være "miljøvennelig" bør du kanskje se på forholdene relatert til offentlige kommunikasjonsmidler.

Når du og din familie har valgt område/hytte og skal iverksette "drømmen" er det viktig at du at du ivaretar dine krav.

Ved kjøp, leie- og salg av hytte må du både være påpasselig og nøyaktig. Du må sette deg godt inn i alle formular, og formaliteter. Husk at et godt forarbeid gjør deg i stand til å unngå mange uønskede situasjoner.

Generelt kan det sies at et kjøp- og/eller et salg av hytte (og dette gjelder uansett type), er mye mer omfattende enn det de fleste vet, og noen gang har tenkt seg på forhånd.

Det sier seg selv at for å lykkes, og å få til en vellykket hyttehandel, så kreves det at både selger- og kjøper oppnår et tilfredstillende resultat.

Ny-Hytte vil i denne sammenheng forsøke å gi deg noen enkle råd i den prosessen du har planer om å gjennomføre, og det er her som i alt annet, det finnes absolutt ingen snarveier. Det kreves det god planlegging, og er du i det man kan kalle for "ukjent farvann" bør du straks etablere kontakt med fagfolk. 

Du bør eksempelvis ta kontakt med en advokat for å få de nødvendige juridiske råd innen de mest vanlige problemstillinger som kan (vil) dukke opp ved enhver hyttehandel. Dette kan dreie seg om alt helt fra den første visning, og til den aktuelle kontrakten skal underskrives.

Du bør alliere deg med fagfolk innen de ulike fagområder. Dette kan være en rørlegger som kan gi deg råd- og veiledning på alt innen vann, varme og sanitær, en elektriker for det elektriske anlegget osv.

Tenk deg at du skal selge hytte.

Som en selvfølge for å kunne oppnå en best mulig salgspris, vil du gjerne vise frem hytta i mest mulig tiltrekkende stand for alle potensielle kjøpere. I en slik sammenheng er det viktig å få frem et best mulig helhetsinntrykk, men det er unødvendig å spandere mange penger på å foreta en oppussing som kanskje faller i din, men ikke i kjøperens smak.

Det er mange som har begått den feilen å pusse opp hytta for tusenvis av kroner rett før salgsprosessen iverksettes. Dette gjøres fordi det er en almen oppfatning at en slik prosess høyner verdien på hytta ved et salg. 

Det er mer enn en gang bekreftet at det er nesten det motsatte som skjer. I de aller fleste tilfeller viser det seg at kjøperen har en helt annen smak enn deg, og ønsker derfor å pusse opp på nytt uansett hvor mye arbeid du nylig har gjennomført. Dette forholdet viser at du har (som ordtaket sier) kastet penger ut av vinduet. 

Når dette er sagt så er det viktig å påpeke at du selvfølgelig ikke skal vise frem en "falleferdig" og nedslitt hytte, men du kan foreta enkle- og rimelige tiltak som likevel høyner verdien.

Glem store oppussinger av kjøkken, stue, bad etc.,  og heller investere noen tusenlapper på ekstra belysning, oppretting av småfeil- og mangler!

Mange studier viser at det er de små- og enkle "inngrep" som gir mest tilbake ved et hyttesalg, og her kan nevnes tre av de kanskje mest viktige.

1)

Gi hytta bedre rombelysning. Bytt lyspærer til maks. styrke slik at alle rom er godt opplyst. Pynt med nye blomster i vinduene. Rydd skap og hyler, vask gulv- og vinduer. (Kanskje du også bør fyre i peisen for å gjøre det litt trivelig og samtidig få frem litt god lukt).

2) 

Rett på alle de småfeil du kjenner til. Ikke vis frem hytta med dryppende kraner, manglende fliser- og gulvlister. Små reparasjoner koster lite å fikse.

3)

Vis frem et ryddig uteområde. Det er lønnsomt å klippe både plen- og hekk. I tillegg bør du kanskje foreta en enkel nyplanting (bytte ut de visne) for å pynte litt ekstra. 

Samlet er dette tiltak som koster relativt lite, men det vil gi deg en god gevinst tilbake.

Ikke ha hastverk.

Det dummeste du gjør i forbindelse med en hyttehandel, det er å ha hastverk!  

Forhør deg med den som står for hyttesalget, denne er som regel "ekspert". Lytt til rådene som fremkommer, og ikke aksepter det høyeste budet i den første budrunden dersom dette ligger vesentlig under det du har fastsatt. Gjennomfør da heller ytterligere visninger med flere budrunder. Du kan være helt trygg på at prisen til slutt kommer dit du ønsker.

En viktig ting du bør merke deg ved et hyttesalg er at du i størst mulig grad bør unngå alle /flest mulige av de unødige utgiftene.

Dersom hytta ikke blir solgt straks etter den første visningsrunden, kan dette bety økonomiske utfordringer.

Eksempel 1)

Har du annonsert hytta i dagspressen kommer regningen ganskje kjapt, og har kort betalingsfrist. Dette kan mange ganger dreie seg om beløp på både 10 og 15' kroner. Da hjelper det lite å sitte på en stor urealisert hytteverdi.

Eksempel 2)

Dersom du av en eller annen grunn ikke mottar noen bud på hytta vil du kanskje vurdere å bytte megler, eller stoppe hele salget. Dette kan bli dyrt. 

For å unngå unødige utgifter i en slik situasjon bør du på forhånd ha meget klart for deg hva må du evt. må betale i gebyr for visninger, offentlig dokumentasjon etc., eller du kan avklare med meglerfirmaet står for alle slike utgifter uansett, "no-cure-no-pay".

Velg eiendomsmegler med omhu!

Når du har bestemt deg "for å selge" så er dette (for de aller fleste) en meget viktig hendelse. Feil valg av megler kan bety et stort tap. Du bør alltid sørge for å ta kontakt med minst 2 - 3 meglere før du foretar ditt endelig valg.

Tenk deg at du skal kjøpe hytte.

Før du bestemmer deg for å "kaste" deg ut i hyttemarkedet, bør du vite hvordan du skal foreta din finansiering. I dagens hyttemarked foregår kjøp- og salg i et tempo som gjør at det vil være for sent å kontakte banken med en lånesøknad når budrunden på hytta er igangsatt. 

Din finansielle situasjon må være godt forberedt, og det vil derfor være viktig at du har definert din egenkapital før du kaster deg ut i en budrunde. 

Dersom du allerede har en hytte som ska inngå som hele eller en del av din egenkapital, vil det være viktig at denne verdifastsettes. Dette gjør at du vet hva du evt. må låne, og det danner også grunnlaget for oppsett av ditt fremtidige likviditetsbudsjett.

Likviditetsbudsjett er enkelt forklart et oppsett av månedlige faste utgifter: Utgifter til mat, klær, varme, forsikring, offentlige utgifter, telefon, bensin, familiens personlig forbruk avdrag, renter, etc. 

Når du har satt opp en oversikt over månedlige inntekter og utgifter vet du hvor mye renter, og hvor stort avdrag du kan klare for å få din nye hytte.

Det er en god regel at den gjeld som du "planlegger" å pådra deg ikke bør overstige to ganger  din årsinntekt. 

Husk: Du skal bo på hytta, men du skal ikke bo deg i hjel !

Når du skal du kjøpe hytta bør du tenke deg godt om, og være litt lur i budrunden!

Når du ser deg om etter en ny hytte fremkommer to meget sentrale utfordinger. 

1)

Du skal finne frem til din "drømmehytte"

2)

Du skal deretter ”vinne” budrunden.

De fleste hytter omsettes  med det man kaller som "åpne budrunder". Disse finner sted på et gitt tidspunkt etter første visningen. Budrunder kan på en måte sammenlignes med en auksjoner, og alle vet at på auksjoner foregår det et psykologisk spill. For å være med i dette "spillet" bør du være best mulig forbredt. Lær deg teknikken, spør deg frem hos mennesker du stoler på, og ikke la deg lure. Finn de riktige tidspunkt for bud etter dine egne forutsetninger.

Takst (hva er det?)

En takst er en verdifastsetting av en hytte. Denne kan defineres som en fastsettelse hyttas salgsverdi og låneverdi, og er et utgangspunkt for hva du kan anta å gi eller få for en hytte.

Det er viktig at du ikke sammenblander en takst og en tilstandsrapport. Kontakt fagfolk, og lær deg forskjellen. Eks.: Norges Takseringsforbund.

Kontrakt

Når et bud er akseptert skal det skal skrives kontrakt mellom partene.

En god, og omfattende kontrakt er viktig både for å unngå problemer i ettertid, og for å klargjøre alle ansvarsforhold.

Det er meget viktig at en kontrakt leses godt, og blir forstått riktig (av begge parter) før denne underskrives.

Er du i den minste tvil, ta kontakt med en advokat!

Det å bruke advokat koster kanskje noen ekstra kroner i et på forhånd stramt budsjett, med det er vel anvendte penger for å unngå problemer.

Stikkord:

En kontrakt må våre både klar og entydig. Den må inneholde setninger som ikke kan skape den minste tvil for noen av partene.

Er det noe i en kontrakt du ikke forstår, så ikke skriv under, men søk hjelp!

Tips ved utleie

Noen enkle tips for deg som skal leie ut hytte!

1)

Benytt alltid en tidsbestemt utleiekontrakt, og for en kortest mulig leieperiode. Minste tidsintervall er i utgangspunktet eksempelvis 1 uke.

Dersom man benytter en tidsbestemt utleiekontrakt er leieforholdets start- og slutt dato forhåndsbestemt, og man unngår utleielovens strenge oppsigelsesregler. Sørg for at leiekontrakten evt. inneholder inventarliste med verdifastsetting.

Lag ordensregler som er tilpasset leieforholdet, og la disse inngå i leiekontrakten. Sjekk alltid leietakers referanser. 

2)

Den nye husleieloven definerer møblert og umøblert utleieobjekt likeverdig.

3)

Husleieloven sier klart at utleier ikke kan kreve leietaker for betaling ut over strøm- og brensel i tillegg til den ordinære og avtalte leien. Dette betyr at utleier bør la leietaker selv bestille evt. telefon, kabet-tv etc. 

Utleier bør alltid Benytte kopieringsfrie lås-systemer. Dette sikrer mot eventuelle overraskelser.

4)

Utleier bør alltid kreve depositum(ved langtidsutleie), eller forskuddsbetaling. Et depositum er en sikkerhet for ubetalt leie, manglende vask- og opprydding ved leieforholdets opphør.

5)

Det er viktig at utleier på leiekontrakten får underskrift av alle voksne/myndige personer. dette betyr at alle som er tilknyttet utleieboligen forplikter seg til leieforholdet ihht. leiekontrakten.

Tips ved leie

Her er noen enkle tips for deg som skal leie hytte (alle typer og spes. langtidsleie)!

1)

Du MÅ huske å skrive en leiekontrakt. Les denne nøye før du  underskrver. Sørg for at denne evt. inneholder inventarliste med verdifastsetting.

2)

En løpende- og tidsubestemt leiekontrakt gir leietaker det beste oppsigelsesvern.

3)

Husleieloven sier klart at utleier ikke kan kreve leietaker for betaling ut over strøm- og brensel i tillegg til den ordinære  og avtalte husleien.

4)

Det er ulovlig av en utleier å kreve leietaker for gebyr av kontraktinngåelsen.

5)

Husk at depositum IKKE skal betales kontant til utleier, men plasseres på en sperret konto. Rentene tilfaller leier. 

Et depositum skal ikke overstige 6-måneders leie.

6)

Den nye husleieloven gir leier en fordel med at leien kan deponeres leien i bank dersom denne mener at utleier misligholder leieavtalen, at ikke utleier gjennomfører godt nok vedlikehold etc. Dersom utleier krever leien utbetalt må denne da gå til sak. 

7)

Du har som leietaker rett til å betale leie i bank eller post, selv om utleier ønsker/krever å få denne betalt kontant. Husleien kan i leieperioden kun økes ved endringer i konsumprisindeksen.

8)

Gi utleier beskjed straks etter innflytting dersom det oppdages mangler. Gjøres ikke dette bortfaller retten til reklamasjon.

9)

Dersom ikke annet er avtalt så gjelder 3-måneders oppsigelse. Dersom leietaker føller seg usakelig oppsagt kan denne levere  protest (skriftelig) innen en måned. Utleier plikter da å gå rettens vei for å få kjent oppsigelsen som gyldig.

Hytteselgers ansvar

Det er av Høyesterett fastslått at hytteselger er eneansvarlig for skjulte feil- og mangler som ikke er oppdaget og notert av takstmann.

Dette betyr at hytteselger, selv om det er utført- og betalt for tilstandsrapport, ansvarer for rapportens riktighet. Dersom det viser seg at hytta har feil og mangler som ikke er oppdaget og rapportført av takstmann, er selger ansvarlig, og må gi prisavslag eller betale for eventuelle reparasjooner.

For skjulte feil- og mangler som selger kjenner til på salgstidspunktet, har selger en klar opplysningsplikt overfor kjøper.

Det er selger som selv må bevise sin "uskyld" og mangel på viten om skjulte feil.

Med en slik definisjon fremkommer nødvendigheten av at selger tegner en eierskifteforsikring!

Beising- og maling av trehus

Det norske klima, med store temperatursvingningener, nedbør, sol og vind setter alt utvendig treverk på en virkelig styrkeprøve. Som du ganske sikkert kjenner til så er tre er et levende materiale, og det må derfor behandles riktig for at det ikke skal brytes ned og ødelegges.

For å kunne bevare utvendig treverk på best mulig måte er det viktig å kjenne noen "grunnregler". 

I tillegg til det men definerer som grunningsprodukter finnes i hovedsak tre produkter for overflatebehandling av utvendig treverk. Dette er: 

*    Beis

*    Dekkbeis

*    Utendørsmaling.

Alle disse finnes både med oljebase og akrylbase (vannbaserte), og har forskjellige egenskaper for å beskytte treverket.

Hva slags overflatebehandling skal man velge?

Treverkets struktur fremkommer best ved bruk av beis. Dekkbeis kan tildels også få frem en trestruktur men mye svakere enn beis.Maling gir stort sett en dekkende over flate.

Dersom du har et hus som er beiset kan kan dette påføres ny beis, dekkbeis eller maling. 

Har du et hus hvor det fra før er benyttet dekkbeis, kan dette påføres dekkbeis eller maling

På hus hvor det er benyttet maling bør du kun påføre dette ny maling.

Tidsintervall for nytt vedlikehold kan variere, men som regel trenger beiset treverk en ny behandling anslagsvis hvert 3. år, dekkbeisede hus bør få et nytt strøk ca. etter 4-5 år, mens det for malte hus kan

gå opp til 10 år mellom hver gang dette trenger et nytt malingstrøk.

Beis

All beis inneholder både treoljer, soppdrepende midler og pigmenter som skal hindre at solens stråler  trenger inn i treverket. Beis er svakest pigmentert. Dette betyr at det derfor stilles krav til et mer hyppig vedlikehold spesielt gjelder dette de mest utsatte flater eks. sørvegger.

Beis kan du benytte som grunning på nytt eller nylig børstet og/eller skrapet treverk. Dette fordi beis inneholder store mengder soppdrepende midler og er det man på fagspråket definerer som meget diffusjonsåpen. Dette betyr at fuktigheten i treverket kan fordampe uten at beisfilmen ødelegges.

Dekkbeis

Dekkbeis gir treverket et tynnere sjikt enn maling, men et vesentlig tykkere sjikt en beis. Dekkbeis har sterkere pigmentering enn beis, og den har lengre nedbrytningstid. 

Denne beistypen er eksempelvis egnet til bruk på flater hvor man ønsker fargebytte.

Maling

Maling gir den absolutt beste beskyttelse av treverket over tid, men det forutsetter en koorrekt behandling helt fra første malingstrøk. Maling gir en dekkende overflate på veggflatene, og etterlater et tykkere sjikt enn både beis- og dekkbeis. 

Hva skal velges, olje eller akryl ?

Det finnes oljebaserte og akrylbaserte (vannbaserte) typer av både beis, dekkbeis og maling. Alle har ulike egenskaper

Dersom du har brukt oljebaserte midler tidligere kan du velge mellom olje og akrylbaserte midler også ved neste vedlikeholdsperiode.

På nytt treverk bør du først benytte oljeprodukter, for eventuelt senere å gå over til akrylprodukter. Oljebaserte produkter ansees av de fleste å være best å bruke på utsatte steder, f.eks. i værharde landsdeler.

Uansett hvor du bor, og hvilket produkt du planlegger å benytte, bør du ta kontakt med en fagmann.

Noen enkle "regler" som du bør vektlegge!

*    Vask huset ditt utvendig før du bruker beis, dekkbeis eller maling.

*    Husk å grunne skikkelig.

*    Pass på vest- og sydvendte vegger. Her er som regel slitasjen

      størst noe som kanskje medfører at du må vedlikeholde litt

      oftere enn på andre vegger.

*    All endeved må behandles godt.

*    Vindskier, takbord og vinduer bør du passe godt på.

*    Se etter råte. Råtesopp oppstår ofte ved endeveden.

*    Bruk riktig fargevalg. Tilpass dette til husets byggestil,

      omgivelser etc.

*    Dersom du ønsker å benytte deg av hjelp til

      malerarbeidet bør du velge en malermester som er

      organisert i Maler- og byggtapetsermestrenes

      Landsforbund. Få et prisoverslag. Husk å inngå en skriftlig

      avtale før arbeidet starter.

*    Ikke benytt svart arbeidskraft!